Textos Condomínio
Assembléias

Poderes

- O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em Assembléias.

- Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham sido convocados para a Assembléia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinações da Convenção e da lei (incluindo procurações).

- Uma Assembléia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o quórum e o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou na Lei dos condomínios.

- Quanto às relações entre síndico e Assembléia, assim determina o novo Código Civil:

"Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas"

Convocação

- Além da Assembléia Ordinária anual, podem ser convocadas Assembléias Extraordinárias para resolver assuntos específicos, como obras.

- A forma e o prazo para a convocação devem ser regulamentados pela Convenção.

- Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembléia.

- O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.

- É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a Assembléia pode perder a validade.

- A convocação deve deixar claro o motivo da Assembléia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.

- Geralmente as Assembléias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.

Convocação: Código Civil

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Iniciando a Assembléia

- Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembléia. Ele nomeia um secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a reunião.

_ O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenções não se desviem dos assuntos especificados no edital de convocação, e para que as votações ocorram dentro do limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela Convenção.

- Logo no início da Assembléia, o Presidente recolhe as procurações para anexá-las à lista de presentes.

- Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da Assembléia correspondente, no Livro de Atas do condomínio.

Procurações: condições de validade

Condições de validade para procurações:

- A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .

- Objetivo da outorga: representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.

- Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.

- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.

Procurações: Código Civil

- Algumas condições de validade impostas pelo novo Código Civil:

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."

Voto de inquilinos

- Inquilinos podem votar em assuntos que envolvam despesas ordinárias, do dia-a-dia do condomínio, que não envolvam obras de melhorias e segurança.

- Munido de procuração do proprietário, o inquilino pode participar de qualquer votação, desde que esteja expressamente autorizado.

- Lei dos Condomínios: Art. 24, Parágrafo 4° "Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça." (obs.: a Lei dos Condomínios não foi revogada pelo novo Código Civil, mas apenas alterada)

Voto de Inadimplentes

- O novo Código Civil proíbe o voto e eleição de inadimplentes:

"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."

Votação mínima por assunto

- Votações mínimas definidas pelo novo Código Civil:

Motivo Observação Votação mínima

Aprovação de contas e eleição de síndico Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre Maioria dos presentes

Obras necessárias As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação

Obras úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita. Maioria do todo

Obras voluptuárias As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina. 2/3 do todo

Alterações na Convenção e no Regulamento Interno --- 2/3 do todo

Destituição do síndico Assembléia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos Maioria do todo

Outros motivos Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre Maioria dos presentes

* Definições do dicionário Aurélio

- Importante: Novo Código Civil, Artigo 1352, Parágrafo único: "Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio."

Finalizando a Assembléia

- Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.

- A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.

- Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão. - É enviada uma cópia para cada condômino, no prazo de até oito dias.

- Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Informe Secovi nº 64)

- Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.

AGO: aprovação de contas, eleições ...

- A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Código Civil:

"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino."

- Para aprovar contas passadas, previsão orçamentária e para eleger síndico e corpo diretivo, é preciso, em primeira convocação, o voto de condôminos que representem a maioria das frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério disposto na Convenção do condomínio.

- Se não houver este quórum em primeira convocação, em segunda chamada a aprovação e eleição se dá por maioria dos votos dos presentes - a não ser nos casos em que a legislação ou a Convenção exigem quórum especial, como obras, alterações no Regimento Interno, mudanças na fachada e outros.

- Inquilinos podem votar, mesmo sem procuração do proprietário, em questões que envolvam despesas ordinárias: Lei dos Condomínios, artigo 24, parágrafo 4.

- Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do condomínio, são correspondentes à fração ideal dos votantes.

- Se as contas forem reprovadas pela Assembléia, esta deve deliberar as providências a serem tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembléia extraordinária para a destituição do síndico.

AGO: eleições

- Muitas vezes as AGOs também são usadas para a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal.

- Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação. A eleição de subsíndico e conselheiros fiscais não é obrigatória, se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.

- O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou moradores.

- A eleição ocorre com maioria dos condôminos, em primeira chamada, ou com maioria dos presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Código Civil).

- Inquilinos podem votar com procuração, de acordo com o parágrafo 4 do artigo 24 da Lei dos Condomínios

- Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do síndico, a Assembléia que o elege deve deliberar sobre o assunto:

Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4°: "Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente."

- O mandato deve ser no máximo de 2 anos, permitida a reeleição.

AGE: obras

- Toda obra deve ser aprovada em Assembléia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.

- Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil:

Tipos de obras Ou seja... Votação mínima

Necessárias As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação

Úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita. Maioria simples do todo

Voluptuárias As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina. 2/3 do todo

* Definições do dicionário Aurélio

- Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de Assembléia, se o síndico não puder ou não quiser agir:

Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino."

- Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a Assembléia, e comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos."

- Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

AGE: alterações na convenção

- Necessitam do voto de dois terços do total das frações ideais. As mudanças realizadas devem ser notificadas no Registro de imóveis, onde foi registrado o texto original, para terem validade perante terceiros (não-condôminos).

- Alterações no Regimento Interno também precisam de voto de 2/3 do condomínio.

- Novo Código Civil, Art. 1.351: "Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno(...)".

AGE: contratação de administradora

- Novo Código Civil, Artigo 1348, § 2o: "O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção." (grifo nosso)

AGE: destituição do síndico

- Deve ser votada em assembléia especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra pessoa (não necessariamente condômino).

- Necessita do voto de maioria do condomínio (metade mais um).

- Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

AGE: comissões

- Devem ser formadas em Assembléia, com função definida. São formadas, em geral, para estudar a melhor solução para um problema do condomínio.

- Não têm o poder de tomar decisões sem aprovação de uma Assembléia.

AGE: contratações, demissões...

- Contratações e demissões só devem ser submetidas à Assembléia se assim o dispuser a Convenção do condomínio.

- Acordos judiciais realizados pelo síndico não necessitam aprovação em assembléia, pois estão dentro das funções do síndico como representante legal do condomínio.


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