Textos Condomínio
Assemblias

Poderes

- O sndico deve acatar e executar as providncias regularmente aprovadas em Assemblias.

- Condminos ausentes de votaes ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham sido convocados para a Assemblia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinaes da Conveno e da lei (incluindo procuraes).

- Uma Assemblia pode anular as decises de uma anterior, desde que respeitado o qurum e o nmero de votos para o assunto, delimitados na Conveno ou na Lei dos condomnios.

- Quanto s relaes entre sndico e Assemblia, assim determina o novo Cdigo Civil:

"Art. 1.348. Compete ao sndico:

I - convocar a assemblia dos condminos;

III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;

IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia;

VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas"

Convocao

- Alm da Assemblia Ordinria anual, podem ser convocadas Assemblias Extraordinrias para resolver assuntos especficos, como obras.

- A forma e o prazo para a convocao devem ser regulamentados pela Conveno.

- Se a Conveno no mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realizao da Assemblia.

- O edital de convocao deve ser exposto em local de ampla circulao no condomnio. Pode tambm ser distribuda uma notificao para cada unidade.

- importante que todos os condminos estejam cientes da convocao. Se apenas um no for notificado, a Assemblia pode perder a validade.

- A convocao deve deixar claro o motivo da Assemblia. Se a convocao se refere a "Assuntos gerais", estes s podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explcitos na convocao.

- Geralmente as Assemblias so convocadas pelo sndico. Mas a reunio de um quarto dos condminos pode gerar uma convocao (ou seja, um quarto das fraes ideais, se a Conveno no estipula a representao por unidade). Neste caso, so necessrias as assinaturas desta quantidade mnima de condminos no edital de convocao.

Convocao: Cdigo Civil

Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo.

2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.

Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio.

Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos.

Iniciando a Assemblia

- Presidente da Mesa: escolhido no incio da assemblia. Ele nomeia um secretrio para redigir a ata, e comea a conduzir a reunio.

_ O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenes no se desviem dos assuntos especificados no edital de convocao, e para que as votaes ocorram dentro do limite mnimo especificado pela Lei dos condomnios e pela Conveno.

- Logo no incio da Assemblia, o Presidente recolhe as procuraes para anex-las lista de presentes.

- Lista dos presentes: deve ser preenchida no incio da reunio e anexada ata da Assemblia correspondente, no Livro de Atas do condomnio.

Procuraes: condies de validade

Condies de validade para procuraes:

- A firma reconhecida s obrigatria se a Conveno ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Cdigo civil, artigo 654, pargrafo 2) .

- Objetivo da outorga: representao na Assemblia do Condomnio X no dia Y, ou representao em Assemblias do Condomnio X.

- Designao e extenso dos poderes conferidos: se s para votar, se para ser votado em nome de quem passou a procurao, se para ambos.

- Algumas Convenes tm um item que restringe a quantidade de procuraes a serem apresentadas por um nico condmino em Assemblia, ou probem o sndico de portar procuraes de outros condminos. Convm verificar a Conveno do seu condomnio.

Procuraes: Cdigo Civil

- Algumas condies de validade impostas pelo novo Cdigo Civil:

"Art. 653. Opera-se o mandato quando algum recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procurao o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes so aptas para dar procurao mediante instrumento particular, que valer desde que tenha a assinatura do outorgante.

1o O instrumento particular deve conter a indicao do lugar onde foi passado, a qualificao do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designao e a extenso dos poderes conferidos.

2o O terceiro com quem o mandatrio tratar poder exigir que a procurao traga a firma reconhecida."

Voto de inquilinos

- Inquilinos podem votar em assuntos que envolvam despesas ordinrias, do dia-a-dia do condomnio, que no envolvam obras de melhorias e segurana.

- Munido de procurao do proprietrio, o inquilino pode participar de qualquer votao, desde que esteja expressamente autorizado.

- Lei dos Condomnios: Art. 24, Pargrafo 4 "Nas decises da Assemblia que envolvam despesas ordinrias do condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea." (obs.: a Lei dos Condomnios no foi revogada pelo novo Cdigo Civil, mas apenas alterada)

Voto de Inadimplentes

- O novo Cdigo Civil probe o voto e eleio de inadimplentes:

"Art. 1.335. So direitos do condmino: (...)

III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite."

Votao mnima por assunto

- Votaes mnimas definidas pelo novo Cdigo Civil:

Motivo Observao Votao mnima

Aprovao de contas e eleio de sndico Em 1 convocao, preciso qurum de metade do todo; em 2, qurum livre Maioria dos presentes

Obras necessrias As que conservam a coisa ou impedem sua deteriorao*. Ex.: obras urgentes, como impermeabilizao de um local com vazamento Se despesas no forem grandes, no precisam de aprovao

Obras teis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita. Maioria do todo

Obras volupturias As que no aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina. 2/3 do todo

Alteraes na Conveno e no Regulamento Interno --- 2/3 do todo

Destituio do sndico Assemblia especialmente convocada por 1/4 dos condminos Maioria do todo

Outros motivos Desde que no exigido qurum especial pela Lei ou pela Conveno, em 1 convocao, preciso a presena de metade do todo; em 2, qurum livre Maioria dos presentes

* Definies do dicionrio Aurlio

- Importante: Novo Cdigo Civil, Artigo 1352, Pargrafo nico: "Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio."

Finalizando a Assemblia

- Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.

- A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acrscimo ou negligncia. assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretrio.

- No preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentrios realizados. So suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questo. - enviada uma cpia para cada condmino, no prazo de at oito dias.

- No obrigatrio seu registro em cartrio, a no ser que assim determine a Conveno do seu condomnio. Se as decises que ela contm foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela j tem valor legal para os condminos. (Fonte: Informe Secovi n 64)

- Deve ser mantida no Livro de Atas do condomnio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do sndico. Como qualquer documentao do condomnio, deve estar sempre disponvel a qualquer condmino.

AGO: aprovao de contas, eleies ...

- A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Cdigo Civil:

"Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo.

2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino."

- Para aprovar contas passadas, previso oramentria e para eleger sndico e corpo diretivo, preciso, em primeira convocao, o voto de condminos que representem a maioria das fraes ideais ou das unidades, de acordo com o critrio disposto na Conveno do condomnio.

- Se no houver este qurum em primeira convocao, em segunda chamada a aprovao e eleio se d por maioria dos votos dos presentes - a no ser nos casos em que a legislao ou a Conveno exigem qurum especial, como obras, alteraes no Regimento Interno, mudanas na fachada e outros.

- Inquilinos podem votar, mesmo sem procurao do proprietrio, em questes que envolvam despesas ordinrias: Lei dos Condomnios, artigo 24, pargrafo 4.

- Os votos, salvo disposio contrria da Conveno do condomnio, so correspondentes frao ideal dos votantes.

- Se as contas forem reprovadas pela Assemblia, esta deve deliberar as providncias a serem tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assemblia extraordinria para a destituio do sndico.

AGO: eleies

- Muitas vezes as AGOs tambm so usadas para a eleio de sndico, subsndico e conselho fiscal.

- Todo condomnio deve ter um sndico, segundo a legislao. A eleio de subsndico e conselheiros fiscais no obrigatria, se a Conveno no dispuser sobre estes cargos.

- O sndico e outros integrantes do corpo diretivo no precisam ser proprietrios ou moradores.

- A eleio ocorre com maioria dos condminos, em primeira chamada, ou com maioria dos presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Cdigo Civil).

- Inquilinos podem votar com procurao, de acordo com o pargrafo 4 do artigo 24 da Lei dos Condomnios

- Se a Conveno no se pronuncia sobre a remunerao do sndico, a Assemblia que o elege deve deliberar sobre o assunto:

Lei dos condomnios, art. 22, pargrafo 4: "Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a Conveno dispuser diferentemente."

- O mandato deve ser no mximo de 2 anos, permitida a reeleio.

AGE: obras

- Toda obra deve ser aprovada em Assemblia, a no ser que seja necessria habitabilidade do condomnio, e de baixo custo.

- Sobre obras, assim dispe o novo Cdigo Civil:

Tipos de obras Ou seja... Votao mnima

Necessrias As que conservam a coisa ou impedem sua deteriorao*. Ex.: obras urgentes, como impermeabilizao de um local com vazamento Se despesas no forem grandes, no precisam de aprovao

teis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita. Maioria simples do todo

Volupturias As que no aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina. 2/3 do todo

* Definies do dicionrio Aurlio

- Obras necessrias podem ser providenciadas por qualquer condmino, sem autorizao de Assemblia, se o sndico no puder ou no quiser agir:

Artigo 1341, 1o "As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino."

- Se as despesas para obras necessrias e urgentes forem grandes, ser preciso convocar imediatamente a Assemblia, e comunicar a situao:

Artigo 1341, 2o "Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assemblia, que dever ser convocada imediatamente.

3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assemblia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos."

- Obras em partes comuns que so usadas por apenas alguns condminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

AGE: alteraes na conveno

- Necessitam do voto de dois teros do total das fraes ideais. As mudanas realizadas devem ser notificadas no Registro de imveis, onde foi registrado o texto original, para terem validade perante terceiros (no-condminos).

- Alteraes no Regimento Interno tambm precisam de voto de 2/3 do condomnio.

- Novo Cdigo Civil, Art. 1.351: "Depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos a alterao da conveno e do regimento interno(...)".

AGE: contratao de administradora

- Novo Cdigo Civil, Artigo 1348, 2o: "O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno." (grifo nosso)

AGE: destituio do sndico

- Deve ser votada em assemblia especialmente convocada para transferir os poderes do sndico a outra pessoa (no necessariamente condmino).

- Necessita do voto de maioria do condomnio (metade mais um).

- Novo Cdigo Civil, Art. 1.349: "A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.

Art. 1348 2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno."

AGE: comisses

- Devem ser formadas em Assemblia, com funo definida. So formadas, em geral, para estudar a melhor soluo para um problema do condomnio.

- No tm o poder de tomar decises sem aprovao de uma Assemblia.

AGE: contrataes, demisses...

- Contrataes e demisses s devem ser submetidas Assemblia se assim o dispuser a Conveno do condomnio.

- Acordos judiciais realizados pelo sndico no necessitam aprovao em assemblia, pois esto dentro das funes do sndico como representante legal do condomnio.





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