Textos Condomínio
Perguntas e Respostas

P: possvel a conveno do condomnio proibir o locatrio de participar e votar nas assemblias mesmo na ausncia do locador ou do procurador deste?

R: No possvel tal disposio na conveno do condomnio, pois a legislao permite que na ausncia do locador e nas decises que no envolvam despesas extraordinrias, o locatrio participe e vote na assemblia. Logo, a conveno no poder contrariar o preceito legal, sob pena de nulidade.

P: Se a conveno do meu condomnio, que anterior entrada em vigor do Novo Cdigo Civil, prev a existncia do conselho fiscal, agora, que a existncia deste conselho no mais obrigatria, possvel alterar a conveno a fim de extinguir o conselho fiscal?

R: Embora o artigo 1356 do Novo Cdigo Civil faculte a criao do conselho fiscal, se a conveno determinar a existncia deste conselho ela quem prevalece.

P: O Conselho Fiscal deve ter quantos componentes?

R: Trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos.

P: necessrio ser colocado em jornal de grande circulao, durante trs dias, a convocao da assemblia geral ordinria?

R: Conforme dispe o artigo 1350 do Cdigo Civil, o sndico do condomnio convocar, anualmente, e na forma prevista na conveno, a assemblia dos condminos, de modo que somente ser necessria a convocao em jornal de grande circulao, durante trs dias, se a conveno assim determinar. Porm, vale lembrar que a finalidade da publicao a de dar publicidade ao ato, para que todos os condminos tomem conhecimento do evento e dos assuntos que nele sero tratados, podendo assim, se lhe convier, comparecer quela Assemblia. Entretanto, se o condomnio fizer a distribuio do edital de convocao e entreg-lo a cada interessado sobre protocolo (para os condminos residentes no prdio) ou por carta registrada com aviso de recebimento "AR" , para os residentes em outro endereo, estar suprido o que determina a Lei que, em seu Art. 1354, diz: " A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para reunio."

P: Como ser realizada a cobrana da multa dos dbitos condominiais anteriores ao Novo Cdigo Civil?

R: Com relao aos dbitos condominiais anteriores a 11 de janeiro de 2003, data da vigncia do Cdigo Civil, a cobrana da multa se far conforme o percentual estipulado na conveno, ou seja, de at 20%.

Outras perguntas e respostas esto agrupadas nos ttulos abaixo. Clique neles para ler.

Taxa Condominal
Conveno de condomnio
Assemblia Geral
Trabalhistas
Regulamento Interno
Gerais

Taxa Condominial

P: Como so calculadas as taxas condominiais? Elas podem ser diferentes num mesmo condomnio?

R: A forma correta de se calcular as taxas condominiais por meio da frao ideal de cada unidade, disposta na Conveno Condominial. Ou seja, quanto maior o apartamento, maior ser o valor da taxa a ser paga. um critrio justo do rateio de uma despesa, pois aquele que detm maior espao dever pagar mais que o condmino que ocupa um espao menor. Porm, o direito ao uso da coisa comum do condomnio igual para todos os moradores.

P: O que frao ideal?

R: a parte que cabe a cada condmino nas arrecadaes de verba do condomnio. A frao ideal, via de regra, calculada dividindo-se a metragem total da rea construda do edifcio pela rea do terreno, multiplicando-se o resultado pela rea construda de cada unidade.

P: A frao ideal serve apenas para calcular as taxas condominiais ordinrias?

R: No, a frao ideal serve tanto para o clculo da Taxa Ordinria como para qualquer outra forma de rateio. Por exemplo: Fundo de Reserva, Fundo de Obras e outros rateios extraordinrios.

P: Pode o sndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assemblia Geral?

R: No. Cabe Conveno do Condomnio determinar a forma e a proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio. Porm, caso a conveno d ao sndico o poder de fixar o valor da Taxa Condominial, ele poder exercer tal direito, desde que obedea os critrios exigidos por lei.

P: regra geral isentar o sndico da Taxa Condominial?

R: No. A remunerao do sndico, seja em forma de pr-labore ou iseno, deve ser definida Conveno ou, no seu silncio, pela Assemblia Geral de condminos. Muitas vezes, tal iseno acaba funcionando como um incentivo para que o morador aceite a funo de sndico.

P: Como fica a cobrana do Fundo de Reserva quando, no condomnio, existe a figura do inquilino?

R: O Fundo de Reserva de responsabilidade do proprietrio do imvel. Nesses casos, a soluo mais vivel lan-lo separadamente da taxa ordinria de condomnio (no entanto num nico boleto), para que posteriormente o inquilino possa deduzir seu valor quando do pagamento do aluguel. A forma de cobrana num boleto (ficha de compensao) em separado no ilegal, mas muito onerosa para o edifcio. De qualquer forma, a palavra final fica com a Conveno ou, no seu silncio, com a Assemblia Geral.

P: O que fazer quando o sndico recebe taxas condominiais depois do vencimento, isentando os inadimplentes da multa prevista?

R: A cobrana da multa, por atraso no pagamento do condomnio, prevista em lei. Caso o sndico receba as taxas atrasadas sem a devida multa, dever recair sobre ele o pagamento de tal valor, a exceto se a Assemblia Geral lhe tenha dado esse poder ou, quando se tratar de sentena judicial.

P: Qual a diferena entre taxa condominial ordinria e extraordinria?

R: A Taxa Ordinria custeia as despesas do dia-a-dia do condomnio, ou seja, salrio dos funcionrios, despesas com manuteno, consumo de gua e luz, entre outras. J a Taxa Extraordinria cobrada para realizao de melhorias, inovaes ou benfeitorias para o prdio. Vale lembrar que, nos contratos de locao, a taxa ordinria deve ser paga pelo inquilino e a extraordinria, pelo proprietrio.

P: Um condmino que no utiliza o elevador do edifcio pode deixar de contribuir com as despesas de manuteno e conservao do equipamento?

R: No. Toda e qualquer despesa lanada no condomnio ter como base o rateio pelas fraes ideais. Se levssemos esse raciocnio para outros campos, poderamos tomar como exemplo o condmino que mora sozinho, e que, constantemente, se encontra em viagem: este condmino deixaria de pagar gua, luz, etc em funo de sua baixa utilizao. Portanto, as despesas do condomnio so divididas entre todos os condminos.


Conveno de Condomnio

P: As convenes so sempre iguais em qualquer condomnio?

R: No. Cada condomnio deve ter a sua conveno, elaborada de acordo com as suas caractersticas. Algumas clusulas, no entanto, chegam a ser idnticas, por fora da Lei de Condomnios.

P: Como proceder quando a Conveno foi elaborada de forma incorreta?

R: Toda e qualquer clusula incorreta em uma Conveno, ser nula de pleno direito, cabendo aos condminos, em Assemblia Geral, devidamente convocada, retific-la o mais rpido possvel. Deve-se, no entanto, observar o quorum mnimo de 2/3 dos condminos (proprietrios), para aprovar as alteraes.

P: O que fazer quando o condomnio no possui sua Conveno?

R: A maioria dos condomnios possui Conveno. Acontece que alguns deles desconhecem que os documentos ficam em cartrio, bastando solicitar cpia da Conveno. Porm, quando realmente no existir Conveno do Condomnio, caber ento aos condminos elabor-la conforme exigncia legal. Na ausncia deste Instrumento, vale o que determina a Lei. No recomendvel a falta da Conveno.

P: vlida a Conveno que probe a participao dos locatrios nas Assemblias?

R: No. As Convenes no podem ferir leis superiores, no caso a de n 9.267/96, que instituiu o direito de participao nas Assemblias, caso o proprietrio locador no esteja presente. As Convenes anteriores vigncia dessa lei tm, automaticamente,- suas regulamentaes anuladas, caso disponham o contrrio.

P: Pode o sndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assemblia Geral?

R: No. Cabe Conveno Condominial determinar a forma e a proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio. Porm, caso a conveno d ao sndico o poder de fixar o valor da Taxa Condominial, ele poder exercer tal direito, desde que obedea aos critrios exigidos por lei.

P: regra geral isentar o sndico da taxa de condomnio?

R: No. A remunerao do sndico, seja em forma de pr-labore ou iseno, deve ser definida Conveno ou, no seu silncio, pela Assemblia Geral de condminos. Muitas vezes, tal iseno acaba funcionando como um incentivo para que o morador aceite a funo de sndico.

P: obrigatrio publicar em jornal as convocaes de Assemblia?

R: Essa determinao estabelecida pela prpria Conveno. Via de regra, tal prtica s deveria ser exigida em condomnios grandes - com 500 unidades ou mais. Nos edifcios de pequeno porte, salvo disposio em contrrio das convenes que determinam que a forma de convocao seja atravs de um edital protocolado junto aos condminos, um simples aviso na portaria ou no elevador j torna pblico o comunicado.

P: Quantas procuraes um condmino pode apresentar na Assemblia?

R: Depende do que estiver na Conveno do condomnio. Se o documento for omisso, o condmino poder apresentar o nmero de procuraes pelas quais foi constitudo como Procurador. Mas, importante lembrar que todas as procuraes devero estar com firma reconhecida, conforme determinao do artigo 1.289, 3, do Cdigo Civil Brasileiro.

P: O sndico pode ser uma pessoa "estranha" ao condomnio?

R: Desde que a Conveno do condomnio autorize, a lei permite que o sndico seja pessoa fsica ou jurdica, condmino ou no. Existem profissionais autnomos que exercem essa funo remuneradamente, na condio de "sndico profissional". Algumas administradoras costumam, na ausncia de candidatos, a exercer o cargo de sndico, designando um de seus profissionais para essa funo.

P: O mandato do sndico sempre de dois anos?

R: A durao do mandato do sndico - por imposio legal - de dois anos como limite mximo, sendo permitida a reeleio. Porm, nada impede que a Conveno tenha, como previso, um tempo menor que os dois anos atribudos por lei.

P: O presidente de uma assemblia de condomnio tem direito a voto?

R: Os critrios que definem se o presidente ter direito a voto, quando este for condmino, matria inscrita nas normas da Conveno do condomnio. Nos casos em que no h impedimentos, aquele que preside a Assemblia, poder ser pessoa estranha ao condomnio. Neste caso, no entanto, no h como o presidente votar.

P: A quem compete convocar a primeira Assemblia de Condomnio?

R: A Lei no estabeleceu nenhuma formalidade para a instalao do condomnio. Costuma-se realizar a Assemblia Geral de Instalao, ocasio em que a construtora, oficialmente, entrega o edifcio aos condminos, passando o edifcio a ter vida prpria. A convocao dessa Assemblia pode ser feita pela construtora, embora talvez no seja mais condmina (se j tiver alienado todas as unidades). Na sua omisso, a convocao poder ser feita pelo condmino interessado em garantir os interesses do condomnio ou, de maneira mais ampla, por dos condminos da edificao.

P: Como deve ser feita a prestao de contas do edifcio?

R: Por imposio legal, a Prestao de Contas dever acontecer uma vez por ano, quando da realizao da Assemblia Geral Ordinria. A poca em que se realizar esta assemblia dever estar estipulada na conveno de condomnio. A forma de prestar contas, aos condminos, ser por demonstrativos financeiros e conciliao entre os documentos que comprovam as despesas e o resultado financeiro do perodo.

P: O conselho fiscal tem poder de aprovar as contas apresentadas pelo sndico?

R: No. A legislao no tem como previso, a existncia de um conselho de natureza fiscalizadora, como erroneamente muitas convenes prevem. O Conselho que poder atuar nos condomnios ser o Consultivo e, suas atribuies, devero constar do texto da conveno. Via de regra, cabe ao Conselho Consultivo referendar ou no as contas do Sndico.

P: Quando ocorrer a destituio do sndico, cabe ao subsndico terminar o mandato?

R: No. A destituio do sndico um ato derivado dos condminos. E, neste ato, dever haver a previsibilidade da eleio de um sndico substituto, o qual complementar o mandato de seu antecessor. O subsndico assume, o cargo vacante, apenas se esta atribuio estiver disposta no texto da Conveno Condominial, e isso ainda em carter provisrio, at a convocao de uma assemblia para eleger o substituto. Normalmente, dado ao subsndico um prazo de 30 dias para que o convoque uma Assemblia e restabelea a ordem legal do condomnio. Quando da Assemblia, o prprio subsndico pode concorrer ao cargo e, se eleito, completar o prazo referente ao cumprimento do mandato.

P: Nos casos de atraso no pagamento da taxa condominial, deve ser aplicada a multa de 2% prevista pelo Cdigo de Defesa do Consumidor?

R: A cobrana de multa por atraso no pagamento de cotas condominiais respeitar o que a Conveno de condomnio dispuser, podendo o percentual variar de 0% a 20%. A multa de 2%, prevista no Cdigo de Defesa do Consumidor, aplica-se apenas a obrigaes derivadas de concesso de crdito. H que se ter em mente que Condomnio no guarda relao prevista no Cdigo de Defesa do Consumidor, e que a multa uma penalidade ao infrator.


Assemblia Geral Ordinria/Extraordinria

P: Em quais assuntos o locatrio pode voltar nas Assemblias?

R: Todos, com exceo daqueles estritamente ligados s despesas extraordinrias, que so as custeadas pelo condmino locador. Mas cabe lembrar que o inquilino s pode votar quando o proprietrio no estiver presente na Assemblia, ou ainda, se o locador no nomeou um procurador para represent-lo.

P: Qual a diferena entre Assemblia Ordinria e Extraordinria?

R: A Assemblia Ordinria aquela realizada uma vez por ano, obrigatria, determinada pela Conveno Condominial. Geralmente recomendado que essas assemblias ocorram no primeiro trimestre do ano. Nela, so discutidas e aprovadas as contas do perodo que se encerra, bem como de assuntos ligados ao oramento do novo exerccio e temas de interesse geral. Nessa Assemblia, normalmente h eleio de Sndico, Subsndico e Membros do Conselho Consultivo. As Assemblias Extraordinrias so convocadas sempre que houver interesse do condomnio.

P: Quem convoca uma assemblia?

R: O sndico, da seguinte forma: a Conveno do Condomnio, geralmente, prev o tipo de convocao, podendo ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local (quando determinado explicitamente na Conveno - normalmente para edifcios com um nmero muito grande de unidades). A colocao do edital nos elevadores e na porta de entrada do edifcio auxilia e aumenta o nmero de pessoas nas assemblias. No entanto, os condminos tambm podem convocar uma assemblia por meio de um abaixo-assinado que represente um mnimo de 25% das fraes ideais. Em casos excepcionais, h entendimentos que, tambm o Conselho Consultivo possa estar fazendo a convocao.

P: Qual o procedimento caso o sndico no convoque a assemblia?

R: Os condminos podero convocar, desde que haja um quorum mnimo de um , devendo constar no Edital de Convocao,a assinatura dos mesmos.

P: As assemblias podem ser realizadas sem a convocao antecipada de todos os condminos?

R: No havendo a convocao regular de algum condmino, a Assemblia at poder ser realizada, mas o condmino que no foi convocado no ter obrigao de acatar qualquer deliberao tomada nessa assemblia. A qualquer momento, esta poder ser impugnada.

P: Assuntos no constantes da ordem do dia podem ser decididos nas assemblias?

R: Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomnio. Caso seja para deliberao de despesas ou restrio de direitos, no constantes da Ordem do Dia, a Assemblia poder ser anulada judicialmente.

P: Quando os inquilinos podem votar em Assemblia?

R: Os inquilinos podem votar em assemblias que envolvam despesas ordinrias do condomnio, caso o condmino-locador no comparea. O inquilino poder votar sem procurao, mediante a exibio do contrato de locao ou outro instrumento.

P: As atas de Assemblias precisam ser registradas?

R: A Lei do Condomnio no obriga o registro. No entanto, recomendvel o registro das atas consideradas importantes, tais como: eleio de sndico, alterao na conveno, despesas extraordinrias de grande vulto.

P: Quais as vantagens do registro de uma ata?

R: O registro torna pblica a deciso da Assemblia e presume que terceiros tomem cincia da mesma.

P: O condmino inadimplente tem direito a voto?

R: Normalmente as convenes de condomnio probem que condmino inadimplente vote em Assemblias, e no se tem notcia de aes anulatrias deste dispositivo. Tal penalidade objetiva compelir o devedor a estar em dia com o condomnio.

P: Pode o sndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assemblia Geral?

R: No. Cabe Conveno do condomnio determinar a forma e a proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio. Porm, caso a Conveno d ao sndico o poder de fixar o valor da Taxa Condominial, ele poder exercer tal direito, desde que obedea aos critrios exigidos por lei.

P: obrigatrio publicar em jornal as convocaes de Assemblia?

R: Essa determinao estabelecida pela prpria Conveno. No entendimento da Aabic (Associao das Administradoras de Bens Imveis e Condomnios de So Paulo), tal prtica s deveria ser exigida em condomnios grandes - com 500 unidades ou mais. Nos edifcios de pequeno porte, salvo disposio em contrrio das convenes que determinam que a forma de convocao seja por edital protocolado junto aos condminos, um simples aviso na portaria ou no elevador j torna pblico o comunicado.

P: O presidente de uma assemblia de condomnio tem direito a voto?

R: Os critrios que definem se o presidente ter direito a voto, quando este for condmino, matria inscrita nas normas da Conveno do Condomnio. Nos casos em que no h impedimentos, aquele que preside a assemblia poder ser pessoa estranha ao condomnio. Neste caso, no entanto, no h como o presidente voltar em assemblia.

P: A quem compete convocar a primeira Assemblia de Condomnio?

R: A Lei no estabeleceu nenhuma formalidade para a instalao do condomnio. Costuma-se realizar a Assemblia Geral de Instalao, ocasio em que a construtora, oficialmente, entrega o edifcio aos condminos, passando o edifcio a ter vida prpria. A convocao dessa Assemblia pode ser feita pela construtora, embora talvez no seja mais condmina (se j tiver alienado todas as unidades). Na sua omisso, a convocao poder ser feita pelo condmino interessado em garantir os interesses do condomnio ou, de maneira mais ampla, por dos condminos da edificao.

P: Qual o prazo de antecedncia de convocao de uma assemblia?

R: O prazo que antecede uma convocao definido no texto da Conveno. Caso o documento seja omisso, a regra que define este prazo est ligada ao bom senso, sendo usual expedir uma convocao com, pelo menos, cinco dias de antecedncia. A legislao no dispe de nenhuma regra especfica para o tema.

P: As assemblias podem ser realizadas fora do condomnio?

R: Sim, desde que a conveno no proba. Isso ocorre muito nos casos de condomnios em construo, quando as assemblias so realizadas na sede da empresa responsvel pela obra.

P: Quando locador e locatrio esto presentes na assemblia e o assunto a ser votado refere-se taxa normal do condomnio, a quem cabe o direito do voto?

R: O direito do voto em assemblias de condomnios sempre do locador, quando este condmino, sendo ele o representante da unidade perante o condomnio. Ao inquilino s dado este direito quando da ausncia do proprietrio.

P: Se a Lei do Inquilino prev as obrigaes do locatrio de custear as taxas ordinrias de condomnio, por que do locador a responsabilidade do seu pagamento perante o condomnio?

R: obrigao do Locatrio o pagamento das despesas ordinrias de condomnio, em decorrncia do contrato de locao que celebrou com o Locador. O proprietrio obrigado a repassar o valor ao condomnio que somente pode reconhecer como responsvel pelo pagamento o condmino, e no terceiros estranhos ao condomnio.




Trabalhistas

P: Se o zelador do prdio estiver afastado do servio por Auxlio-Doena do INSS ter direito ao recebimento da cesta bsica?

R: Em casos de afastamento por doena, o empregador deve pagar somente os primeiros 15 dias. A partir do 16 dia, o funcionrio passar a receber o benefcio do INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social). A cesta bsica, prevista na Conveno Coletiva de Trabalho da Categoria, tem seu fornecimento interrompido a partir do momento em que o contrato ficar suspenso.

P: O Vale Transporte pode ser pago em dinheiro?

R: Apesar da Conveno Coletiva em sua clusula 17 permitir essa forma de custeio de benefcio, o Decreto 95 247 de 17/11/87, em seu artigo 5, a probe. Considerando-se a hierarquia das leis, um Decreto Federal no pode ser desconsiderado, em face de um Acordo Coletivo de Trabalho. O pagamento em dinheiro, somente ser permitido na falta de estoques das empresas operadoras do sistema e na forma de reembolso e no antecipao (Pargrafo nico, artigo 5 do Decreto 95.247).

P: Os funcionrios do condomnio podem ser usados em seu horrio de descanso para servios particulares?

R: O horrio de descanso, est bem claro. Entre duas jornadas dirias de trabalho, a Lei impe que o empregado goze o descanso por, no mnimo, uma hora e, no mximo, duas horas. Se neste perodo, ele continua trabalhando, mesmo que seja dentro de um apartamento, o condomnio poder ser autuado pela fiscalizao competente.

P: O salrio-habitao deve ser considerado para clculo das horas extras?

R: No. O salrio-habitao no considerado Salrio Utilidades ou salrio in natura. Ele perde essa caracterstica a partir do momento em que o valor creditado e descontado dos vencimentos do empregado. Ou seja: ele no reside no Condomnio em troca do trabalho, mas sim para que possa melhor execut-lo.

P: Existem riscos na terceirizao de mo-de-obra?

R: Sim. A atual legislao considera o tomador dos servios responsvel solidrio dos encargos sociais e das obrigaes trabalhistas referentes aos trabalhadores que prestam servios em suas dependncias. Recomenda-se que, na contratao, o Condomnio exija da empresa de terceirizao um cadastro completo (CDN do INSS e CRS do FGTS), alm de fazer constar em contrato a obrigatoriedade em fornecer, mensalmente, comprovantes de quitao dos encargos sociais e trabalhistas.

P: O que PCMSO?

R: PCMSO quer dizer Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional e faz parte de uma norma do Ministrio do Trabalho que estabelece a obrigatoriedade da elaborao, por parte de todos os empregadores e instituies que admitam trabalhadores como empregados, de preservar a sade de seus trabalhadores.

P: Na escala da portaria o funcionrio pode prestar servios em diversos horrios?

R: O porteiro somente revezar horrios se sua jornada mensal de trabalho, j considerados os descansos semanais, no ultrapassar 180 horas (Art. 7. da Constituio Federal).


Regulamento Interno

P: Como deve ser elaborado o Regimento Interno de um condomnio?

R: O Regimento Interno, documento imprescindvel para disciplinar o dia-a-dia de um edifcio, deve ser elaborado sob a superviso e/ou orientao de um advogado especializado. Esse cuidado evitar a incluso de artigos e pargrafos que conflitem com a Conveno, o Cdigo Civil ou mesmo com a Lei de Condomnios.

P: O Regimento Interno deve ser feito juntamente com a Conveno do Condomnio?

R: Em hiptese alguma. A funo bsica do RI, normatizar a rotina do edifcio, suprir suas falhas e controlar sua convivncia. Isso s possvel aps um determinado tempo de funcionamento do condomnio. No entanto, as disposies do Regulamento Interno no podem contrariar quelas da Conveno Condominial, e muito menos s da Lei do Condomnio.

P: Se meu Regimento Interno prev uma conduta perante a massa condominial e a Conveno do Condomnio, sobre o mesmo item, tem outra disposio, qual eu sigo?

R: A Conveno Condominial. Hierarquicamente, temos que seguir: Lei do Condomnio, Conveno Condominial e por ltimo o Regulamento Interno. H que se perceber que a Lei do Condomnio ampla e genrica, a Conveno Condominial, em ltima anlise, representa a constituio do condomnio, sua lei maior. Nela temos disposies que visam determinar normas de como proceder, de agir, estabelecer condutas, convvio social e costumes. J a funo bsica do RI normatizar a rotina do edifcio, suprir suas falhas e controlar sua convivncia.


Gerais

P: Qual o significado das palavras Edifcio, Prdio e Condomnio? Posso us-las como sinnimos?

R: Normalmente se utiliza a palavra Edifcio como sinnimo de construo pronta. Ou seja, a estrutura fsica bsica, em alvenaria, destinada a fins residenciais ou comerciais. So as edificaes ou conjunto de edificaes a que se refere a Lei. Prdio: a palavra tem um sentido mais amplo, abrange o edifcio com o terreno, com todos os seus equipamentos e benfeitorias, como quadra, jardins, passeios etc. Condomnio: termo usado para se referir ao conjunto formado pela estrutura fsica do prdio, sua populao e o vnculo jurdico que une pessoas e coisas neste complexo social.

P: Uma casa de condomnio residencial assaltada. O condomnio, responsvel pela segurana, obrigado a ressarcir o prejuzo do proprietrio?

R: O condomnio s poder ser responsabilizado se ficar comprovada flagrante negligncia, omisso ou impercia do servio de segurana. Nesse caso, ter de arcar com os prejuzos do proprietrio do imvel assaltado.

P: Condmino inadimplente pode ser eleito sndico do edifcio?

R: No. A impontualidade no pagamento das despesas condominiais incompatibiliza o candidato, pois cabe ao sndico dar o exemplo. A suspenso da elegibilidade uma maneira de incentivar o cumprimento das obrigaes. No faria sentido que o condmino inadimplente fosse eleito sndico, pois tal procedimento poderia inviabilizar at uma possvel ao de cobrana contra ele.

P: Como fica a cobrana do Fundo de Reserva quando, no condomnio, existe a figura do inquilino?

R: O Fundo de Reserva de responsabilidade do proprietrio do imvel. Nesses casos, a soluo mais vivel lan-lo separadamente da taxa ordinria de condomnio (no entanto num nico boleto), para que posteriormente o inquilino possa deduzir seu valor quando do pagamento do aluguel. A forma de cobrana num boleto (ficha de compensao) em separado no ilegal, mas muito onerosa para o edifcio. De qualquer forma, a palavra final fica com a Conveno ou, no seu silncio, com a Assemblia Geral.

P: O que fazer quando o sndico recebe taxas condominiais depois do vencimento, isentando os inadimplentes da multa prevista?

R: A cobrana da multa por atraso no pagamento do condomnio prevista em lei. Caso o sndico receba as taxas atrasadas sem a devida multa, dever recair sobre ele o pagamento de tal valor, a no ser que a Assemblia Geral lhe tenha dado esse poder ou quando tal ato resultado de sentena judicial.

P: lcita a instalao de ar-condicionado na fachada do prdio, mesmo no estando prevista no projeto inicial?

R: Alguns legisladores entendem que a colocao de aparelhos de ar-condicionado no constitui alterao de fachada, no havendo, portanto, motivo para proibir. No entanto, ao serem instalados tais equipamentos, deve-se seguir um padro previamente aprovado pela Assemblia Geral do condomnio.

P: O sndico pode mencionar, no balancete do condomnio, a unidade inadimplente?

R: No existe nada que proba a exposio do nmero da unidade inadimplente e o valor do dbito, no balancete enviado periodicamente aos condminos. uma informao que faz parte da prestao de contas e que todos tm o direito de saber, at para ter conhecimento de que esto pagando a mais pelos outros. Os tribunais j se manifestam nesse sentido, sustentando que no se trata de relao de consumo, mas decorrente da co-propriedade. Portanto, no cabvel, neste caso, a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor.

P: O fechamento de uma sacada com vidros considerado alterao de fachada?

R: Trata-se de matria polmica. No entanto, se este procedimento desequilibrar ostensivamente, primeira vista, a harmonia esttica ou o projeto arquitetnico do edifcio, sim. recomendvel que o condmino consulte o sndico antes de autorizar a execuo da obra.

P: As portas internas que do para os corredores so consideradas objetos de fachada?

R: As portas internas - que do acesso s reas de corredores do edifcio, trio dos andares e demais ambientes comuns - so consideradas como integrantes de elementos estticos que devem se harmonizar entre si, e constitui prejuzo ao patrimnio se estas forem de padres ou cores diferentes. Assim, o tratamento da questo semelhante ao das fachadas do edifcio.

P: O condomnio pode proibir o locatrio de usar determinado espao ou objeto do prdio, sob a alegao de ser de uso exclusivo dos condminos?

R: No. O pretendente locao, ao celebrar contrato com o futuro locador da unidade, adquire o direito ao uso de todas as partes comuns e benfeitorias existentes no edifcio, sendo arbitrria qualquer forma de proibio.

P: A obrigatoriedade de se contratar o seguro do condomnio subordinada assemblia geral?

R: No. A contratao do seguro obrigatria em razo da Lei de Condomnios. O que a assemblia poder decidir ser a escolha da melhor empresa.

P: No caso dos condomnios que j tm o "habite-se" h mais de 120 dias e ainda no fizeram o seguro, como proceder?

R: Esses condomnios esto irregulares e merc da prpria sorte. Constatada a falha, deve-se imediatamente proceder contratao do seguro, com validade a partir da data da assinatura.

P: Qual o prazo de validade do seguro obrigatrio?

R: Em ano, a contar da data do pagamento da primeira parcela ou cota nica do prmio, renovando-se, automaticamente, por igual perodo e no necessariamente pela mesma seguradora, sempre se atualizando os valores dos bens de acordo com o mercado.

P: Quando os valores dos bens segurados (unidades autnomas) so diferentes, calcula-se o valor do prmio por igual na contratao do seguro?

R: No. Cada unidade paga, em sua Taxa Condominial, a cota parte que lhe couber em rateio, sempre proporcional sua frao ideal. A Lei faculta, ainda, que cada condmino aumente o valor do seguro de sua unidade.

P: Como proceder ao clculo do valor do seguro, quando existem no condomnio algumas unidades financiadas pelo SFH e, portanto, j seguradas?

R: O valor segurado dever ser calculado desconsiderando-se tais unidades, que no participaro do rateio.

P: Os condomnios so obrigados a possuir livros contbeis?

R: Por no serem considerados pessoas jurdicas e pelo fato de no visar lucros, os condomnios esto dispensados do uso de livros fiscais. No entanto, nada impede que sejam adotados livros para registro do fluxo de caixa.

P: A contabilidade do condomnio deve ser feita obrigatoriamente por contadores?

R: No. Por no haver obrigatoriedade de livros fiscais, tambm esto isentos de contadores para efetuar a prestao de contas. recomendvel que a contabilidade seja elaborada por administradoras de condomnio, que contam com profissionais especializados no assunto.

P: Quem responde pelo erro na aplicao dos recursos do condomnio?

R: A aplicao de recursos responsabilidade exclusiva e indelegvel dos sndicos, que devem respeitar o que determina a Conveno Condominial e as decises das Assemblias. Logo, os sndicos respondem perante o condomnio pela aplicao errnea destas verbas.

P: Quais os documentos que comprovam a quitao das despesas do condmino?

R: Os documentos so os boletos bancrios expedidos pela administradora, devidamente autenticados, ou a declarao de inexistncia de dbitos, expedida pelo prprio sndico.

P: O pagamento de uma parcela do condomnio implica a quitao das anteriores?

R: Absolutamente no. O Cdigo Civil estabelece que a quitao de uma parcela presume o pagamento das anteriores, salvo prova em contrrio. No caso dos rateios condominiais, tal prova facilmente se verifica com a apresentao dos boletos no quitados.

P: Pode haver multa para o morador que atente contra o sossego e a segurana dos condminos, bem como dos vizinhos do prdio?

R: Na comunidade de condminos, direito e deveres so recprocos. Aquele que infringir o direito alheio deve ser punido. A multa uma das penalidades a auxiliar o cumprimento da disciplina. A penalidade deve constar no Regulamento Interno, que definir o valor para cada caso. Ocorrendo uma transgresso, o infrator deve receber um aviso sobre o fato praticado, com o valor da multa disciplinar e prazo para o pagamento. Se inconformado, poder recorrer Assemblia dos condminos. Se esta ratificar a multa, ter que pagar e, se no o fizer, o sndico entrar com ao judicial para sua cobrana.

P: O Salo de Festas pode ser cedido para reunies religiosas ou bingos?

R: O Salo de Festas no pode ser cedido para fins polticos, jogos proibidos por lei ou reunies de proselitismo religioso, a no ser em caso de cerimnia religiosa de casamento, por exemplo. No Regulamento Interno deve constar todos os detalhes para sua utilizao, desde o pedido por escrito at a especificao para o que ser usado, o dia e horrio.

P: Garagem de condomnio pode ser locada?

R: Sim, desde que no haja qualquer restrio em relao Conveno de Condomnio. A locao para terceiros, estranhos ao prdio, dever, alm da Conveno, atender tambm s regras de segurana estabelecidas pelo prprio condomnio.

P: legal a permanncia de animais em apartamentos?

R: Sim. permitida a permanncia de animais domsticos de pequeno porte em apartamentos. No entanto, alguns condomnios estabelecem regras para convivncia ou trnsito destes animais em reas comuns, tais como: estar no colo do dono, usar elevador de servio etc.

P: Construtoras respondem por defeitos estruturais?

R: Vazamentos e infiltraes acusados logo aps a entrega dos prdios novos so normalmente sanados, sem problemas, pelas construtoras, bastando para isso entrar em contato com elas. No entanto, quando o defeito mais complicado ou mesmo de projeto, embora legalmente tal responsabilidade seja da construtora, via de regra esses casos so resolvidos na Justia. Em funo disso, toda comunicao com a construtora dever ser devidamente documentada.

P: Sndico funcionrio do condomnio?

R: No, o sndico no empregado do condomnio e tem vida pessoal e profissional como qualquer outro morador. praxe na maioria dos condomnios fixar em Assemblia Geral a iseno da Taxa Condominial do Sndico, muitas vezes como incentivo ou reembolso de despesas, no se tratando de remunerao para um funcionrio. Mesmo isento do pagamento das despesas ordinrias, o sndico no est desobrigado contribuio com Fundo de Obras, melhorias ou outro rateio extraordinrio.





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