P: É possível a convenção do condomínio proibir o locatário de participar e votar nas assembléias mesmo na ausência do locador ou do procurador deste?

R: Não é possível tal disposição na convenção do condomínio, pois a legislação permite que na ausência do locador e nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias, o locatário participe e vote na assembléia. Logo, a convenção não poderá contrariar o preceito legal, sob pena de nulidade.

P: Se a convenção do meu condomínio, que é anterior à entrada em vigor do Novo Código Civil, prevê a existência do conselho fiscal, agora, que a existência deste conselho não é mais obrigatória, é possível alterar a convenção a fim de extinguir o conselho fiscal?

R: Embora o artigo 1356 do Novo Código Civil faculte a criação do conselho fiscal, se a convenção determinar a existência deste conselho é ela quem prevalece.

P: O Conselho Fiscal deve ter quantos componentes?

R: Três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos.

P: É necessário ser colocado em jornal de grande circulação, durante três dias, a convocação da assembléia geral ordinária?

R: Conforme dispõe o artigo 1350 do Código Civil, o síndico do condomínio convocará, anualmente, e na forma prevista na convenção, a assembléia dos condôminos, de modo que somente será necessária a convocação em jornal de grande circulação, durante três dias, se a convenção assim determinar. Porém, vale lembrar que a finalidade da publicação é a de dar publicidade ao ato, para que todos os condôminos tomem conhecimento do evento e dos assuntos que nele serão tratados, podendo assim, se lhe convier, comparecer àquela Assembléia. Entretanto, se o condomínio fizer a distribuição do edital de convocação e entregá-lo a cada interessado sobre protocolo (para os condôminos residentes no prédio) ou por carta registrada com aviso de recebimento "AR" , para os residentes em outro endereço, estará suprido o que determina a Lei que, em seu Art. 1354, diz: " A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para reunião."

P: Como será realizada a cobrança da multa dos débitos condominiais anteriores ao Novo Código Civil?

R: Com relação aos débitos condominiais anteriores a 11 de janeiro de 2003, data da vigência do Código Civil, a cobrança da multa se fará conforme o percentual estipulado na convenção, ou seja, de até 20%.

Outras perguntas e respostas estão agrupadas nos títulos abaixo. Clique neles para ler.

Taxa Condominal
Convenção de condomínio
Assembléia Geral
Trabalhistas
Regulamento Interno
Gerais

Taxa Condominial

P: Como são calculadas as taxas condominiais? Elas podem ser diferentes num mesmo condomínio?

R: A forma correta de se calcular as taxas condominiais é por meio da fração ideal de cada unidade, disposta na Convenção Condominial. Ou seja, quanto maior o apartamento, maior será o valor da taxa a ser paga. É um critério justo do rateio de uma despesa, pois aquele que detém maior espaço deverá pagar mais que o condômino que ocupa um espaço menor. Porém, o direito ao uso da coisa comum do condomínio é igual para todos os moradores.

P: O que é fração ideal?

R: É a parte que cabe a cada condômino nas arrecadações de verba do condomínio. A fração ideal, via de regra, é calculada dividindo-se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-se o resultado pela área construída de cada unidade.

P: A fração ideal serve apenas para calcular as taxas condominiais ordinárias?

R: Não, a fração ideal serve tanto para o cálculo da Taxa Ordinária como para qualquer outra forma de rateio. Por exemplo: Fundo de Reserva, Fundo de Obras e outros rateios extraordinários.

P: Pode o síndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assembléia Geral?

R: Não. Cabe à Convenção do Condomínio determinar a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio. Porém, caso a convenção dê ao síndico o poder de fixar o valor da Taxa Condominial, ele poderá exercer tal direito, desde que obedeça os critérios exigidos por lei.

P: É regra geral isentar o síndico da Taxa Condominial?

R: Não. A remuneração do síndico, seja em forma de pró-labore ou isenção, deve ser definida Convenção ou, no seu silêncio, pela Assembléia Geral de condôminos. Muitas vezes, tal isenção acaba funcionando como um incentivo para que o morador aceite a função de síndico.

P: Como fica a cobrança do Fundo de Reserva quando, no condomínio, existe a figura do inquilino?

R: O Fundo de Reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Nesses casos, a solução mais viável é lançá-lo separadamente da taxa ordinária de condomínio (no entanto num único boleto), para que posteriormente o inquilino possa deduzir seu valor quando do pagamento do aluguel. A forma de cobrança num boleto (ficha de compensação) em separado não é ilegal, mas muito onerosa para o edifício. De qualquer forma, a palavra final fica com a Convenção ou, no seu silêncio, com a Assembléia Geral.

P: O que fazer quando o síndico recebe taxas condominiais depois do vencimento, isentando os inadimplentes da multa prevista?

R: A cobrança da multa, por atraso no pagamento do condomínio, é prevista em lei. Caso o síndico receba as taxas atrasadas sem a devida multa, deverá recair sobre ele o pagamento de tal valor, a exceto se a Assembléia Geral lhe tenha dado esse poder ou, quando se tratar de sentença judicial.

P: Qual a diferença entre taxa condominial ordinária e extraordinária?

R: A Taxa Ordinária custeia as despesas do dia-a-dia do condomínio, ou seja, salário dos funcionários, despesas com manutenção, consumo de água e luz, entre outras. Já a Taxa Extraordinária é cobrada para realização de melhorias, inovações ou benfeitorias para o prédio. Vale lembrar que, nos contratos de locação, a taxa ordinária deve ser paga pelo inquilino e a extraordinária, pelo proprietário.

P: Um condômino que não utiliza o elevador do edifício pode deixar de contribuir com as despesas de manutenção e conservação do equipamento?

R: Não. Toda e qualquer despesa lançada no condomínio terá como base o rateio pelas frações ideais. Se levássemos esse raciocínio para outros campos, poderíamos tomar como exemplo o condômino que mora sozinho, e que, constantemente, se encontra em viagem: este condômino deixaria de pagar água, luz, etc em função de sua baixa utilização. Portanto, as despesas do condomínio são divididas entre todos os condôminos.

Convenção de Condomínio

P: As convenções são sempre iguais em qualquer condomínio?

R: Não. Cada condomínio deve ter a sua convenção, elaborada de acordo com as suas características. Algumas cláusulas, no entanto, chegam a ser idênticas, por força da Lei de Condomínios.

P: Como proceder quando a Convenção foi elaborada de forma incorreta?

R: Toda e qualquer cláusula incorreta em uma Convenção, será nula de pleno direito, cabendo aos condôminos, em Assembléia Geral, devidamente convocada, retificá-la o mais rápido possível. Deve-se, no entanto, observar o quorum mínimo de 2/3 dos condôminos (proprietários), para aprovar as alterações.

P: O que fazer quando o condomínio não possui sua Convenção?

R: A maioria dos condomínios possui Convenção. Acontece que alguns deles desconhecem que os documentos ficam em cartório, bastando solicitar cópia da Convenção. Porém, quando realmente não existir Convenção do Condomínio, caberá então aos condôminos elaborá-la conforme exigência legal. Na ausência deste Instrumento, vale o que determina a Lei. Não é recomendável a falta da Convenção.

P: É válida a Convenção que proíbe a participação dos locatários nas Assembléias?

R: Não. As Convenções não podem ferir leis superiores, no caso a de nº 9.267/96, que instituiu o direito de participação nas Assembléias, caso o proprietário locador não esteja presente. As Convenções anteriores à vigência dessa lei têm, automaticamente,- suas regulamentações anuladas, caso disponham o contrário.

P: Pode o síndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assembléia Geral?

R: Não. Cabe à Convenção Condominial determinar a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio. Porém, caso a convenção dê ao síndico o poder de fixar o valor da Taxa Condominial, ele poderá exercer tal direito, desde que obedeça aos critérios exigidos por lei.

P: É regra geral isentar o síndico da taxa de condomínio?

R: Não. A remuneração do síndico, seja em forma de pró-labore ou isenção, deve ser definida Convenção ou, no seu silêncio, pela Assembléia Geral de condôminos. Muitas vezes, tal isenção acaba funcionando como um incentivo para que o morador aceite a função de síndico.

P: É obrigatório publicar em jornal as convocações de Assembléia?

R: Essa determinação é estabelecida pela própria Convenção. Via de regra, tal prática só deveria ser exigida em condomínios grandes - com 500 unidades ou mais. Nos edifícios de pequeno porte, salvo disposição em contrário das convenções que determinam que a forma de convocação seja através de um edital protocolado junto aos condôminos, um simples aviso na portaria ou no elevador já torna público o comunicado.

P: Quantas procurações um condômino pode apresentar na Assembléia?

R: Depende do que estiver na Convenção do condomínio. Se o documento for omisso, o condômino poderá apresentar o número de procurações pelas quais foi constituído como Procurador. Mas, é importante lembrar que todas as procurações deverão estar com firma reconhecida, conforme determinação do artigo 1.289, § 3º, do Código Civil Brasileiro.

P: O síndico pode ser uma pessoa "estranha" ao condomínio?

R: Desde que a Convenção do condomínio autorize, a lei permite que o síndico seja pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Existem profissionais autônomos que exercem essa função remuneradamente, na condição de "síndico profissional". Algumas administradoras costumam, na ausência de candidatos, a exercer o cargo de síndico, designando um de seus profissionais para essa função.

P: O mandato do síndico é sempre de dois anos?

R: A duração do mandato do síndico - por imposição legal - é de dois anos como limite máximo, sendo permitida a reeleição. Porém, nada impede que a Convenção tenha, como previsão, um tempo menor que os dois anos atribuídos por lei.

P: O presidente de uma assembléia de condomínio tem direito a voto?

R: Os critérios que definem se o presidente terá direito a voto, quando este for condômino, é matéria inscrita nas normas da Convenção do condomínio. Nos casos em que não há impedimentos, aquele que preside a Assembléia, poderá ser pessoa estranha ao condomínio. Neste caso, no entanto, não há como o presidente votar.

P: A quem compete convocar a primeira Assembléia de Condomínio?

R: A Lei não estabeleceu nenhuma formalidade para a instalação do condomínio. Costuma-se realizar a Assembléia Geral de Instalação, ocasião em que a construtora, oficialmente, entrega o edifício aos condôminos, passando o edifício a ter vida própria. A convocação dessa Assembléia pode ser feita pela construtora, embora talvez não seja mais condômina (se já tiver alienado todas as unidades). Na sua omissão, a convocação poderá ser feita pelo condômino interessado em garantir os interesses do condomínio ou, de maneira mais ampla, por ¼ dos condôminos da edificação.

P: Como deve ser feita a prestação de contas do edifício?

R: Por imposição legal, a Prestação de Contas deverá acontecer uma vez por ano, quando da realização da Assembléia Geral Ordinária. A época em que se realizará esta assembléia deverá estar estipulada na convenção de condomínio. A forma de prestar contas, aos condôminos, será por demonstrativos financeiros e conciliação entre os documentos que comprovam as despesas e o resultado financeiro do período.

P: O conselho fiscal tem poder de aprovar as contas apresentadas pelo síndico?

R: Não. A legislação não tem como previsão, a existência de um conselho de natureza fiscalizadora, como erroneamente muitas convenções prevêem. O Conselho que poderá atuar nos condomínios será o Consultivo e, suas atribuições, deverão constar do texto da convenção. Via de regra, cabe ao Conselho Consultivo referendar ou não as contas do Síndico.

P: Quando ocorrer a destituição do síndico, cabe ao subsíndico terminar o mandato?

R: Não. A destituição do síndico é um ato derivado dos condôminos. E, neste ato, deverá haver a previsibilidade da eleição de um síndico substituto, o qual complementará o mandato de seu antecessor. O subsíndico assume, o cargo vacante, apenas se esta atribuição estiver disposta no texto da Convenção Condominial, e isso ainda em caráter provisório, até a convocação de uma assembléia para eleger o substituto. Normalmente, é dado ao subsíndico um prazo de 30 dias para que o convoque uma Assembléia e restabeleça a ordem legal do condomínio. Quando da Assembléia, o próprio subsíndico pode concorrer ao cargo e, se eleito, completar o prazo referente ao cumprimento do mandato.

P: Nos casos de atraso no pagamento da taxa condominial, deve ser aplicada a multa de 2% prevista pelo Código de Defesa do Consumidor?

R: A cobrança de multa por atraso no pagamento de cotas condominiais respeitará o que a Convenção de condomínio dispuser, podendo o percentual variar de 0% a 20%. A multa de 2%, prevista no Código de Defesa do Consumidor, aplica-se apenas a obrigações derivadas de concessão de crédito. Há que se ter em mente que Condomínio não guarda relação prevista no Código de Defesa do Consumidor, e que a multa é uma penalidade ao infrator.

Assembléia Geral Ordinária/Extraordinária

P: Em quais assuntos o locatário pode voltar nas Assembléias?

R: Todos, com exceção daqueles estritamente ligados às despesas extraordinárias, que são as custeadas pelo condômino locador. Mas cabe lembrar que o inquilino só pode votar quando o proprietário não estiver presente na Assembléia, ou ainda, se o locador não nomeou um procurador para representá-lo.

P: Qual a diferença entre Assembléia Ordinária e Extraordinária?

R: A Assembléia Ordinária é aquela realizada uma vez por ano, obrigatória, determinada pela Convenção Condominial. Geralmente é recomendado que essas assembléias ocorram no primeiro trimestre do ano. Nela, são discutidas e aprovadas as contas do período que se encerra, bem como de assuntos ligados ao orçamento do novo exercício e temas de interesse geral. Nessa Assembléia, normalmente há eleição de Síndico, Subsíndico e Membros do Conselho Consultivo. As Assembléias Extraordinárias são convocadas sempre que houver interesse do condomínio.

P: Quem convoca uma assembléia?

R: O síndico, da seguinte forma: a Convenção do Condomínio, geralmente, prevê o tipo de convocação, podendo ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local (quando determinado explicitamente na Convenção - normalmente para edifícios com um número muito grande de unidades). A colocação do edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia e aumenta o número de pessoas nas assembléias. No entanto, os condôminos também podem convocar uma assembléia por meio de um abaixo-assinado que represente um mínimo de 25% das frações ideais. Em casos excepcionais, há entendimentos que, também o Conselho Consultivo possa estar fazendo a convocação.

P: Qual o procedimento caso o síndico não convoque a assembléia?

R: Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quorum mínimo de um ¼, devendo constar no Edital de Convocação,a assinatura dos mesmos.

P: As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

R: Não havendo a convocação regular de algum condômino, a Assembléia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembléia. A qualquer momento, esta poderá ser impugnada.

P: Assuntos não constantes da ordem do dia podem ser decididos nas assembléias?

R: Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomínio. Caso seja para deliberação de despesas ou restrição de direitos, não constantes da Ordem do Dia, a Assembléia poderá ser anulada judicialmente.

P: Quando os inquilinos podem votar em Assembléia?

R: Os inquilinos podem votar em assembléias que envolvam despesas ordinárias do condomínio, caso o condômino-locador não compareça. O inquilino poderá votar sem procuração, mediante a exibição do contrato de locação ou outro instrumento.

P: As atas de Assembléias precisam ser registradas?

R: A Lei do Condomínio não obriga o registro. No entanto, é recomendável o registro das atas consideradas importantes, tais como: eleição de síndico, alteração na convenção, despesas extraordinárias de grande vulto.

P: Quais as vantagens do registro de uma ata?

R: O registro torna pública a decisão da Assembléia e presume que terceiros tomem ciência da mesma.

P: O condômino inadimplente tem direito a voto?

R: Normalmente as convenções de condomínio proíbem que condômino inadimplente vote em Assembléias, e não se tem notícia de ações anulatórias deste dispositivo. Tal penalidade objetiva compelir o devedor a estar em dia com o condomínio.

P: Pode o síndico fixar o valor da taxa condominial sem o consentimento da Assembléia Geral?

R: Não. Cabe à Convenção do condomínio determinar a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio. Porém, caso a Convenção dê ao síndico o poder de fixar o valor da Taxa Condominial, ele poderá exercer tal direito, desde que obedeça aos critérios exigidos por lei.

P: É obrigatório publicar em jornal as convocações de Assembléia?

R: Essa determinação é estabelecida pela própria Convenção. No entendimento da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), tal prática só deveria ser exigida em condomínios grandes - com 500 unidades ou mais. Nos edifícios de pequeno porte, salvo disposição em contrário das convenções que determinam que a forma de convocação seja por edital protocolado junto aos condôminos, um simples aviso na portaria ou no elevador já torna público o comunicado.

P: O presidente de uma assembléia de condomínio tem direito a voto?

R: Os critérios que definem se o presidente terá direito a voto, quando este for condômino, é matéria inscrita nas normas da Convenção do Condomínio. Nos casos em que não há impedimentos, aquele que preside a assembléia poderá ser pessoa estranha ao condomínio. Neste caso, no entanto, não há como o presidente voltar em assembléia.

P: A quem compete convocar a primeira Assembléia de Condomínio?

R: A Lei não estabeleceu nenhuma formalidade para a instalação do condomínio. Costuma-se realizar a Assembléia Geral de Instalação, ocasião em que a construtora, oficialmente, entrega o edifício aos condôminos, passando o edifício a ter vida própria. A convocação dessa Assembléia pode ser feita pela construtora, embora talvez não seja mais condômina (se já tiver alienado todas as unidades). Na sua omissão, a convocação poderá ser feita pelo condômino interessado em garantir os interesses do condomínio ou, de maneira mais ampla, por ¼ dos condôminos da edificação.

P: Qual o prazo de antecedência de convocação de uma assembléia?

R: O prazo que antecede uma convocação é definido no texto da Convenção. Caso o documento seja omisso, a regra que define este prazo está ligada ao bom senso, sendo usual expedir uma convocação com, pelo menos, cinco dias de antecedência. A legislação não dispõe de nenhuma regra específica para o tema.

P: As assembléias podem ser realizadas fora do condomínio?

R: Sim, desde que a convenção não proíba. Isso ocorre muito nos casos de condomínios em construção, quando as assembléias são realizadas na sede da empresa responsável pela obra.

P: Quando locador e locatário estão presentes na assembléia e o assunto a ser votado refere-se à taxa normal do condomínio, a quem cabe o direito do voto?

R: O direito do voto em assembléias de condomínios é sempre do locador, quando este é condômino, sendo ele o representante da unidade perante o condomínio. Ao inquilino só é dado este direito quando da ausência do proprietário.

P: Se a Lei do Inquilino prevê as obrigações do locatário de custear as taxas ordinárias de condomínio, por que é do locador a responsabilidade do seu pagamento perante o condomínio?

R: É obrigação do Locatário o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, em decorrência do contrato de locação que celebrou com o Locador. O proprietário é obrigado a repassar o valor ao condomínio que somente pode reconhecer como responsável pelo pagamento o condômino, e não terceiros estranhos ao condomínio.

Trabalhistas

P: Se o zelador do prédio estiver afastado do serviço por Auxílio-Doença do INSS terá direito ao recebimento da cesta básica?

R: Em casos de afastamento por doença, o empregador deve pagar somente os primeiros 15 dias. A partir do 16º dia, o funcionário passará a receber o benefício do INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social). A cesta básica, prevista na Convenção Coletiva de Trabalho da Categoria, tem seu fornecimento interrompido a partir do momento em que o contrato ficar suspenso.

P: O Vale Transporte pode ser pago em dinheiro?

R: Apesar da Convenção Coletiva em sua cláusula 17 permitir essa forma de custeio de benefício, o Decreto 95 247 de 17/11/87, em seu artigo 5º, a proíbe. Considerando-se a hierarquia das leis, um Decreto Federal não pode ser desconsiderado, em face de um Acordo Coletivo de Trabalho. O pagamento em dinheiro, somente será permitido na falta de estoques das empresas operadoras do sistema e na forma de reembolso e não antecipação (Parágrafo único, artigo 5º do Decreto 95.247).

P: Os funcionários do condomínio podem ser usados em seu horário de descanso para serviços particulares?

R: O horário é de descanso, está bem claro. Entre duas jornadas diárias de trabalho, a Lei impõe que o empregado goze o descanso por, no mínimo, uma hora e, no máximo, duas horas. Se neste período, ele continua trabalhando, mesmo que seja dentro de um apartamento, o condomínio poderá ser autuado pela fiscalização competente.

P: O salário-habitação deve ser considerado para cálculo das horas extras?

R: Não. O salário-habitação não é considerado Salário Utilidades ou salário in natura. Ele perde essa característica a partir do momento em que o valor é creditado e descontado dos vencimentos do empregado. Ou seja: ele não reside no Condomínio em troca do trabalho, mas sim para que possa melhor executá-lo.

P: Existem riscos na terceirização de mão-de-obra?

R: Sim. A atual legislação considera o tomador dos serviços responsável solidário dos encargos sociais e das obrigações trabalhistas referentes aos trabalhadores que prestam serviços em suas dependências. Recomenda-se que, na contratação, o Condomínio exija da empresa de terceirização um cadastro completo (CDN do INSS e CRS do FGTS), além de fazer constar em contrato a obrigatoriedade em fornecer, mensalmente, comprovantes de quitação dos encargos sociais e trabalhistas.

P: O que é PCMSO?

R: PCMSO quer dizer Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional e faz parte de uma norma do Ministério do Trabalho que estabelece a obrigatoriedade da elaboração, por parte de todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados, de preservar a saúde de seus trabalhadores.

P: Na escala da portaria o funcionário pode prestar serviços em diversos horários?

R: O porteiro somente revezará horários se sua jornada mensal de trabalho, já considerados os descansos semanais, não ultrapassar 180 horas (Art. 7º. da Constituição Federal).

Regulamento Interno

P: Como deve ser elaborado o Regimento Interno de um condomínio?

R: O Regimento Interno, documento imprescindível para disciplinar o dia-a-dia de um edifício, deve ser elaborado sob a supervisão e/ou orientação de um advogado especializado. Esse cuidado evitará a inclusão de artigos e parágrafos que conflitem com a Convenção, o Código Civil ou mesmo com a Lei de Condomínios.

P: O Regimento Interno deve ser feito juntamente com a Convenção do Condomínio?

R: Em hipótese alguma. A função básica do RI, é normatizar a rotina do edifício, suprir suas falhas e controlar sua convivência. Isso só é possível após um determinado tempo de funcionamento do condomínio. No entanto, as disposições do Regulamento Interno não podem contrariar àquelas da Convenção Condominial, e muito menos às da Lei do Condomínio.

P: Se meu Regimento Interno prevê uma conduta perante a massa condominial e a Convenção do Condomínio, sobre o mesmo item, tem outra disposição, qual eu sigo?

R: A Convenção Condominial. Hierarquicamente, temos que seguir: Lei do Condomínio, Convenção Condominial e por último o Regulamento Interno. Há que se perceber que a Lei do Condomínio é ampla e genérica, a Convenção Condominial, em última análise, representa a constituição do condomínio, sua lei maior. Nela temos disposições que visam determinar normas de como proceder, de agir, estabelecer condutas, convívio social e costumes. Já a função básica do RI é normatizar a rotina do edifício, suprir suas falhas e controlar sua convivência.

Gerais

P: Qual o significado das palavras Edifício, Prédio e Condomínio? Posso usá-las como sinônimos?

R: Normalmente se utiliza a palavra Edifício como sinônimo de construção pronta. Ou seja, a estrutura física básica, em alvenaria, destinada a fins residenciais ou comerciais. São as edificações ou conjunto de edificações a que se refere a Lei. Prédio: a palavra tem um sentido mais amplo, abrange o edifício com o terreno, com todos os seus equipamentos e benfeitorias, como quadra, jardins, passeios etc. Condomínio: termo usado para se referir ao conjunto formado pela estrutura física do prédio, sua população e o vínculo jurídico que une pessoas e coisas neste complexo social.

P: Uma casa de condomínio residencial é assaltada. O condomínio, responsável pela segurança, é obrigado a ressarcir o prejuízo do proprietário?

R: O condomínio só poderá ser responsabilizado se ficar comprovada flagrante negligência, omissão ou imperícia do serviço de segurança. Nesse caso, terá de arcar com os prejuízos do proprietário do imóvel assaltado.

P: Condômino inadimplente pode ser eleito síndico do edifício?

R: Não. A impontualidade no pagamento das despesas condominiais incompatibiliza o candidato, pois cabe ao síndico dar o exemplo. A suspensão da elegibilidade é uma maneira de incentivar o cumprimento das obrigações. Não faria sentido que o condômino inadimplente fosse eleito síndico, pois tal procedimento poderia inviabilizar até uma possível ação de cobrança contra ele.

P: Como fica a cobrança do Fundo de Reserva quando, no condomínio, existe a figura do inquilino?

R: O Fundo de Reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Nesses casos, a solução mais viável é lançá-lo separadamente da taxa ordinária de condomínio (no entanto num único boleto), para que posteriormente o inquilino possa deduzir seu valor quando do pagamento do aluguel. A forma de cobrança num boleto (ficha de compensação) em separado não é ilegal, mas muito onerosa para o edifício. De qualquer forma, a palavra final fica com a Convenção ou, no seu silêncio, com a Assembléia Geral.

P: O que fazer quando o síndico recebe taxas condominiais depois do vencimento, isentando os inadimplentes da multa prevista?

R: A cobrança da multa por atraso no pagamento do condomínio é prevista em lei. Caso o síndico receba as taxas atrasadas sem a devida multa, deverá recair sobre ele o pagamento de tal valor, a não ser que a Assembléia Geral lhe tenha dado esse poder ou quando tal ato é resultado de sentença judicial.

P: É lícita a instalação de ar-condicionado na fachada do prédio, mesmo não estando prevista no projeto inicial?

R: Alguns legisladores entendem que a colocação de aparelhos de ar-condicionado não constitui alteração de fachada, não havendo, portanto, motivo para proibir. No entanto, ao serem instalados tais equipamentos, deve-se seguir um padrão previamente aprovado pela Assembléia Geral do condomínio.

P: O síndico pode mencionar, no balancete do condomínio, a unidade inadimplente?

R: Não existe nada que proíba a exposição do número da unidade inadimplente e o valor do débito, no balancete enviado periodicamente aos condôminos. É uma informação que faz parte da prestação de contas e que todos têm o direito de saber, até para ter conhecimento de que estão pagando a mais pelos outros. Os tribunais já se manifestam nesse sentido, sustentando que não se trata de relação de consumo, mas decorrente da co-propriedade. Portanto, não é cabível, neste caso, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

P: O fechamento de uma sacada com vidros é considerado alteração de fachada?

R: Trata-se de matéria polêmica. No entanto, se este procedimento desequilibrar ostensivamente, à primeira vista, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício, sim. É recomendável que o condômino consulte o síndico antes de autorizar a execução da obra.

P: As portas internas que dão para os corredores são consideradas objetos de fachada?

R: As portas internas - que dão acesso às áreas de corredores do edifício, átrio dos andares e demais ambientes comuns - são consideradas como integrantes de elementos estéticos que devem se harmonizar entre si, e constitui prejuízo ao patrimônio se estas forem de padrões ou cores diferentes. Assim, o tratamento da questão é semelhante ao das fachadas do edifício.

P: O condomínio pode proibir o locatário de usar determinado espaço ou objeto do prédio, sob a alegação de ser de uso exclusivo dos condôminos?

R: Não. O pretendente à locação, ao celebrar contrato com o futuro locador da unidade, adquire o direito ao uso de todas as partes comuns e benfeitorias existentes no edifício, sendo arbitrária qualquer forma de proibição.

P: A obrigatoriedade de se contratar o seguro do condomínio é subordinada à assembléia geral?

R: Não. A contratação do seguro é obrigatória em razão da Lei de Condomínios. O que a assembléia poderá decidir será a escolha da melhor empresa.

P: No caso dos condomínios que já têm o "habite-se" há mais de 120 dias e ainda não fizeram o seguro, como proceder?

R: Esses condomínios estão irregulares e à mercê da própria sorte. Constatada a falha, deve-se imediatamente proceder à contratação do seguro, com validade a partir da data da assinatura.

P: Qual o prazo de validade do seguro obrigatório?

R: Em ano, a contar da data do pagamento da primeira parcela ou cota única do prêmio, renovando-se, automaticamente, por igual período e não necessariamente pela mesma seguradora, sempre se atualizando os valores dos bens de acordo com o mercado.

P: Quando os valores dos bens segurados (unidades autônomas) são diferentes, calcula-se o valor do prêmio por igual na contratação do seguro?

R: Não. Cada unidade paga, em sua Taxa Condominial, a cota parte que lhe couber em rateio, sempre proporcional à sua fração ideal. A Lei faculta, ainda, que cada condômino aumente o valor do seguro de sua unidade.

P: Como proceder ao cálculo do valor do seguro, quando existem no condomínio algumas unidades financiadas pelo SFH e, portanto, já seguradas?

R: O valor segurado deverá ser calculado desconsiderando-se tais unidades, que não participarão do rateio.

P: Os condomínios são obrigados a possuir livros contábeis?

R: Por não serem considerados pessoas jurídicas e pelo fato de não visar lucros, os condomínios estão dispensados do uso de livros fiscais. No entanto, nada impede que sejam adotados livros para registro do fluxo de caixa.

P: A contabilidade do condomínio deve ser feita obrigatoriamente por contadores?

R: Não. Por não haver obrigatoriedade de livros fiscais, também estão isentos de contadores para efetuar a prestação de contas. É recomendável que a contabilidade seja elaborada por administradoras de condomínio, que contam com profissionais especializados no assunto.

P: Quem responde pelo erro na aplicação dos recursos do condomínio?

R: A aplicação de recursos é responsabilidade exclusiva e indelegável dos síndicos, que devem respeitar o que determina a Convenção Condominial e as decisões das Assembléias. Logo, os síndicos respondem perante o condomínio pela aplicação errônea destas verbas.

P: Quais os documentos que comprovam a quitação das despesas do condômino?

R: Os documentos são os boletos bancários expedidos pela administradora, devidamente autenticados, ou a declaração de inexistência de débitos, expedida pelo próprio síndico.

P: O pagamento de uma parcela do condomínio implica a quitação das anteriores?

R: Absolutamente não. O Código Civil estabelece que a quitação de uma parcela presume o pagamento das anteriores, salvo prova em contrário. No caso dos rateios condominiais, tal prova facilmente se verifica com a apresentação dos boletos não quitados.

P: Pode haver multa para o morador que atente contra o sossego e a segurança dos condôminos, bem como dos vizinhos do prédio?

R: Na comunidade de condôminos, direito e deveres são recíprocos. Aquele que infringir o direito alheio deve ser punido. A multa é uma das penalidades a auxiliar o cumprimento da disciplina. A penalidade deve constar no Regulamento Interno, que definirá o valor para cada caso. Ocorrendo uma transgressão, o infrator deve receber um aviso sobre o fato praticado, com o valor da multa disciplinar e prazo para o pagamento. Se inconformado, poderá recorrer à Assembléia dos condôminos. Se esta ratificar a multa, terá que pagar e, se não o fizer, o síndico entrará com ação judicial para sua cobrança.

P: O Salão de Festas pode ser cedido para reuniões religiosas ou bingos?

R: O Salão de Festas não pode ser cedido para fins políticos, jogos proibidos por lei ou reuniões de proselitismo religioso, a não ser em caso de cerimônia religiosa de casamento, por exemplo. No Regulamento Interno deve constar todos os detalhes para sua utilização, desde o pedido por escrito até a especificação para o que será usado, o dia e horário.

P: Garagem de condomínio pode ser locada?

R: Sim, desde que não haja qualquer restrição em relação à Convenção de Condomínio. A locação para terceiros, estranhos ao prédio, deverá, além da Convenção, atender também às regras de segurança estabelecidas pelo próprio condomínio.

P: É legal a permanência de animais em apartamentos?

R: Sim. É permitida a permanência de animais domésticos de pequeno porte em apartamentos. No entanto, alguns condomínios estabelecem regras para convivência ou trânsito destes animais em áreas comuns, tais como: estar no colo do dono, usar elevador de serviço etc.

P: Construtoras respondem por defeitos estruturais?

R: Vazamentos e infiltrações acusados logo após a entrega dos prédios novos são normalmente sanados, sem problemas, pelas construtoras, bastando para isso entrar em contato com elas. No entanto, quando o defeito é mais complicado ou mesmo de projeto, embora legalmente tal responsabilidade seja da construtora, via de regra esses casos são resolvidos na Justiça. Em função disso, toda comunicação com a construtora deverá ser devidamente documentada.

P: Síndico é funcionário do condomínio?

R: Não, o síndico não é empregado do condomínio e tem vida pessoal e profissional como qualquer outro morador. É praxe na maioria dos condomínios fixar em Assembléia Geral a isenção da Taxa Condominial do Síndico, muitas vezes como incentivo ou reembolso de despesas, não se tratando de remuneração para um funcionário. Mesmo isento do pagamento das despesas ordinárias, o síndico não está desobrigado à contribuição com Fundo de Obras, melhorias ou outro rateio extraordinário.